楼市半年考·房企| 上半年“公开隐身”却曲线拿地，万科频繁人事换防能否解压业绩？

每经记者：黄婉银 每经编辑：魏文艺

上半年，当同一阵营房企在公开土地市场激烈比拼、明争暗斗时，却少见万科的踪影。

(资料图片)

除了是因为坚守投资标准之外，万科在公开市场也缺乏运气，如在北京市场拿地时一直陪跑，“5摇0中”。但从数据来看，万科今年1-6月累计拿地金额467.8亿元，投资强度（全口径拿地金额/销售金额）约23%，这两项数据指标均高于去年同期。

《每日经济新闻》记者了解到，万科上半年在拿地方式上一方面主要依托城市更新项目转化，另一方面则是入股其他房企新增地块合作开发。

在土地市场能“另辟蹊径”，而销售市场只能用业绩说话。今年以来，万科在东北区域、北京区域、南方区域、上海区域等进行了多轮密集的人事换防，涉及职位从区首到城市总。涉及人事调整的区域或城市绝大部分存在较大的业绩压力，从调整后的效果看，目前仅个别城市业绩有所转变。

多曲线拿地，拿地均价大幅提升

据万科披露的信息，今年上半年共获取16宗开发项目，全口径拿地金额467.8亿元，拿地总建面266万平方米，累计同比分别上涨18%、下跌13%。据此，万科上半年拿地均价为17586元/平方米，同比提升约36%。

拿地均价的提升，与万科近一两年来拿地聚焦高能级城市有关。上半年万科拿地主要集中在上海区域的上海、南京，南方区域的东莞、广州。这两个区域是万科业绩贡献的主力，去年销售占比合计超过57%。

今年以来，华润、中海、越秀等房企都在各主要城市的公开土地市场表现积极，即便是涉及摇号地块，斩获也颇为丰厚。万科在一些高热度地块上虽然也有报名，但参拍时并不积极，且在一些城市屡摇不中。以北京为例，万科今年参与了5个项目的摇号，但均未中签。

据中指研究院统计，在今年上半年房企全口径新增货值榜上，万科以630亿元排在第5位。

在公开市场上，万科上半年在成都摇中了武侯红牌楼板块82亩宅地，总成交价18.17亿元，楼面价16600元/平方米，这也是万科时隔近两年重返成都公开市场拿地。

万科重返的还有上海土拍市场。在上海松江印象城助力下，万科以底价拿下广富林街道地块，后又联合中铁建以8.98%的溢价率拿下闵行梅陇社区地块。但在此之前，万科去年底已经曲线入股上海静安120亿元地块。

来源：中指研究院

每经记者统计发现，包括上述地块在内，万科上半年在公开市场的拿地一共5宗，占比约30%。东莞龙湾片区两宗地块和广州黄埔新城地块都是由旧改项目转化而来。其余8宗地块均是合作开发地块，这些地块基本是本地公司今年或去年在公开市场拿下后，万科再入股合作开发。

如成都金融城东74亩项目地块，是由乐山海天房地产开发有限责任公司于今年4月在土拍市场拿下的，6月份万科入股60%与其共同成立项目公司开发该地块，万科需支付权益地价为8.39亿元。再如万科在昆山的朗拾玉湖雅苑项目，该项目地块原本是2022年8月由昆山高新置业发展有限公司拿下的，万科在今年4月以11.6亿元获得该地块70%的权益。

7月26日，合肥一位从事房地产第三方代理的人士在接受每经记者采访时表示，万科还将与伟星房产合作开发高新GX202303号地块，该地块是伟星在今年4月以竞品质满分摇中的，总价约17.39亿元。

“确实今年上半年投资从业人员都提到摇号，我们也是摇到了一些项目，有的城市也是屡摇不中。越是这样的环境，我们越要思考投资的优势，我相信公司的投资优势，从长期看，还是建立在综合竞争力基础上。”

在今年6月底的股东大会上，万科首席运营官刘肖就表示，万科内部今年在投资策略上特别强调“好项目”“精准投资”两个词。好项目的标准之一是投资回报好，万科今年特别强调股东自有现金的IRR回报水平，从今年5月已经披露的15个项目来看，预计普遍能达到20%以上的股东自有现金回报水平。精准投资下，相信每个市场都有结构性机会。“现在可能大家觉得一线或准一线投资机会更多，但一线和准一线也要精准看片区，其他城市也有机会，只要在公司的投资地图上。”

人事换防后，多城市销售仍待提振

在中指研究院发布的今年上半年房企销售榜上，万科以2018亿元排在第二位。

值得注意的是，今年以来，万科在东北区域、北京区域、南方区域、上海区域等进行了多轮密集的人事换防。今年1月，万科原北京区域副总经理曾巍调任东北区域首席合伙人，原东北区域首席合伙人林曈调任北京万科总经理。

彼时万科回应每经记者表示，北京公司作为集团业务重镇之一，也是首都所在地，复杂度和难度很大，对将领的成熟度有更高的要求。过往由北京区域首席合伙人卢冰兼任北京公司总经理，此次安排林曈调任北京公司总经理，主要是希望补充北京团队力量。林曈作为资深将领，有着丰富的运营管理经验，也是北京人，公司希望北京公司未来能有更好的业绩表现。

来源：中指研究院

北京区域近年来在万科的内部业绩表现都较为落后，万科近三年来在北京都没有新增项目。中指研究院数据显示，万科在2022年北京房地产企业销售业绩榜中仅位列第14位，对比2021年下滑11位。

但从今年上半年的数据来看，北京万科还未有明显提振。中指研究院统计的2023上半年北京房地产企业销售业绩榜单显示，万科以64.1亿元的销售额位列TOP17。

南方区域方面，原南方区域产城事业部首席合伙人、总经理高骏调任厦门万科总经理后，目前也暂未看到业绩起色。克而瑞统计显示，2022年万科在厦门房企商品房销售排行榜中位列15位，成交金额12.78亿元，市场份额为1.5%，较2021年下滑5个百分点。今年上半年，万科在上半年厦门房企操盘排行榜TOP15中位列14位，成交金额6.04亿元，市场份额为1%。

不过，万科上半年在粤港澳大湾区的整体销售仍然守住了TOP2。据克而瑞发布2023上半年湾区房企销售榜，万科在流量金额和权益金额榜单上均居第二位，仅次于保利发展。

此外，上海区域原南京公司总经理王昂调任上海区域担任商用置业总经理，原宁波总经理赵晓磊调任南京公司总经理后，业绩出现了明显上升。中指研究院统计显示，上半年万科以55.76亿元的销售额位列南京房企销售TOP6，较去年同期上升了14位。

来源：中指研究院

今年6月底，万科东莞公司原设计总齐琳调任万科福州公司总经理，原福州公司总经理王维忠出任南方区域商业事业部总经理。今年上半年，万科在克而瑞统计的2023年上半年大福州房企销售排行榜上，同比下滑两位至第四位。

万科总裁祝九胜在今年6月底的股东大会上表示，万科今年以来在有针对性地解决投资追高、经营离散度较大这两个问题。投资追高的问题，在哪些城市、哪些片区投资什么样的项目，提前把标准和原则定好，从去年的投资项目来看，大部分项目到今年都开始有兑现，去年拿的项目到今年来看兑现度达92%。而解决经营离散度靠的是抓产品管理和产品线的管理。

“以前过于强调每个项目的个性，现在把不同的项目按照1-8级，每个项目要配什么样的资源、什么样的方式、怎么样管理，最终基本要达到什么效果，批量处理能力也得到提升。”

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